Ballstadodden - Strategisk beliggende næringseiendom ? administrasjonsbygg med direkte sjøtilknytning

Ballstadlandet 206 8373 Ballstad

Gnr. 9 bnr. 10 i Vestvågøy kommune

En god del av eiendommen på 206 er utleid. Lofoten Oljesenter Drift AS leier deler av eiendommen gjennom en omsetningsbasert leieavtale som løper til 2033. Leieinntekten utgjør 3% av omsetningen, men dog minimum som for tiden er kr 504 000 eks. mva. per år. I tillegg leier Bilutleie i Lofoten AS deler av eiendommen for en årlig leie på kr 60 000 eks. mva., samt potensiale for å utnytte hele 2 etg i kontorbygget. Nærmere informasjon om leieforholdene og leieavtalene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er en attraktiv næringseiendom med en strategisk beliggenhet ytterst på odden og direkte tilknytning til sjø. Eiendommen består av et administrasjonsbygg på ca. 349 m² BTA, opprinnelig oppført i 1926 og senest rehabilitert i 2020, et tankanlegg med en samlet lagringskapasitet på ca. 450 000 liter, en betongkai på ca. 50 løpemeter samt en flytebrygge med oljefyllingsanlegg tilpasset småbåter.

Administrasjonsbygget går over to etasjer. Første etasje er innredet og tilpasset dagens virksomhet innen oljedistribusjon, mens andre etasje i stor grad står uinnredet og gir en kjøper betydelig utviklings- og tilpasningsmulighet. Arealene kan, avhengig av nødvendige godkjenninger, innredes til blant annet kontorlokaler, overnattingsenheter eller leiligheter.

Eiendommens sjøfront og infrastruktur gir samtidig et bredt spekter av fremtidige anvendelsesmuligheter. Betongkaien og flytebryggen representerer attraktive ressurser for virksomheter med behov for kaiadkomst, og kan også danne grunnlag for sjøbaserte næringer og opplevelseskonsepter, eksempelvis sportsfiske, havsafari, båtutleie eller annen maritim virksomhet.

Isanlegget:

Eiendommen omfatter en festetomt (gnr. 9, bnr. 60) som tidligere var bortfestet til Lofoten Sjøprodukter AS. Festekontrakten utløp 31.12.2025. Grunneier har fremmet krav om å få ryddet i formalia og eiendom ved festeforholdet, evt motta en kompensasjon for å overta eiendommen tilbake as is. Forholdet er per i dag ikke endelig avklart, men selger vil sørge for at dette blir avklart og ordnet før gjennomføring av salget. På eiendommen står et isanlegg/fryselager som de senere årene ikke har vært i bruk, og både det å beholde bygget for utvikling eller å ha tomten ryddet kan også være elementer som tas med i et bud ut fra en kjøpers ønske.

Eiendommen representerer et betydelig og i stor grad uutnyttet utviklingspotensial. For en ny eier fremstår det særlig to realistiske utviklingsalternativer:

Videreutvikling av eksisterende bygningsmasse: Byggets industrielle uttrykk, romhøyde og konstruksjon gir et godt utgangspunkt for ombygging til nye formål. Avhengig av offentlige godkjenninger kan eiendommen egne seg for blant annet restaurant, opplevelses- og arrangementslokaler, galleri, rorbuinspirerte overnattingsenheter, leiligheter eller annen næringsvirksomhet.

Riving og ny utvikling: Alternativt kan eksisterende bygningsmasse rives for å frigjøre et attraktivt utviklingsareal langs kaifronten. Dette gir en kjøper større fleksibilitet til å utvikle eiendommen i tråd med egne planer og behov, innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser og nødvendige offentlige tillatelser.

Ballstad er et av Lofotenens største og mest tradisjonsrike fiskevær, beliggende på sydspissen av Vestvågøy. Stedet kombinerer aktivt næringshavn med raskt voksende reiseliv og gir en genuin ramme som er særdeles ettertraktet i premium- og medium+-segmentet. Avstand til Leknes: 11 km, flyplassen på Leknes: ca. 15 km.

Lofoten er en internasjonal destinasjon i sterk vekst. Bransjedata viser 45 % forventet vekst i reiselivsomsetning 2019-2030. Prisindeks per hotellrom: fra 100 (2008) til 149 (2023). Kapasitetsdekning er kronisk knapp – særlig i medium+ og premium, og særlig på Vestvågøy der Ballstad ligger.

Næringsbygg Selveier, oppført i 1926

Bruttoareal: 349 kvm

1.Etasje: BTA 182m2

2.Etasje: BTA 167m2

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

1.etg: Mottak/butikk, kontorer, lager, personalfasiliteter som garderobeavdelinger, toalett, spiserom/ kjøkken.

2.etg: Åpent lagerareal, i stor grad ubenyttet.

Elektrisk oppvarming.

Parkering på eiendommen.

Etter avtale.

Areal: 2 201 kvm, Eierform: Eiet tomt

Matrikkel

Kommune 1860 VESTVÅGØY

Gårdsnummer 9

Bruksnummer 10

Hjemmelshavere

BALLSTADODDEN EIENDOM AS 1/1

Tomteareal 1738.9 m2

Matrikkel

Kommune 1860 VESTVÅGØY

Gårdsnummer 9

Bruksnummer 32

Hjemmelshavere

BALLSTADODDEN EIENDOM AS 1/1

Tomteareal 336.2 m2

Matrikkel

Kommune 1860 VESTVÅGØY

Gårdsnummer 9

Bruksnummer 60

Hjemmelshavere

BALLSTADODDEN EIENDOM AS 1/1

Lofoten Sjøprodukter AS 1/1

Tomteareal 125.9 m2

Offentlig vann: ja

Offentlig avløp: nei

Området er ikke regulert, det foreligger ingen kjente reguleringsmessige forhold som innvirker på takstverdiene. Der er en reguleringsplan for Ballstad havn under utarbeiding, men er ikke vedtatt, formål er her som i kommuneplanen. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til næringsvirksomhet.

Der foreligger ingen kjent vernestatus av bebyggelsen. Hovedbygningen er registrert i SEFRAK-registret. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner.

Er tinglyst klausul om at anlegget ikke kan benyttes til fiskemottak/fiskeforedling.

8 500 000,-

Det er Ballstadodden Eiendom AS, org. nr. 979 574 169 som selges. Dersom én kjøper ønsker å erverve begge eiendommene (Ballstadodden 204 og 206), vil aksjene i Ballstadodden Eiendom AS overdras i sin helhet. Dersom eiendommene selges til to ulike kjøpere, vil det først gjennomføres en fisjon, slik at Ballstadlandet 204 skilles ut i et eget aksjeselskap før gjennomføring av salgene. Bud avgis på Eiendomsverdien som vil bli justert med tall fra selskapets balanse på overtagelsestidspunktet. Da det er aksjer som kjøpes vil det ikke tilkomme dokumentavgift. Kjøper overtar også de skattemessige saldoverdiene i selskapet, og evt. kompensasjon for mindre avskrivninger er satt til 8 % av differansen mellom Eiendomsverdi og skattemessig saldoverdi kompensert for markedsverdi tomt. Tomteverdi settes til antatt markedsverdi.

Utført av : Terje Kristoffer Hansen Takstdato : 19.06.2026

1860-9/60; fakturert 2025:

Eiendomsskatt: 2 463,-

Vann: 6 883,51,-

Sum: 9 346,51,-

1860-9/10; fakturert 2025:

Eiendomsskatt: 3 423,-

Vann: 15 634,62,-

Sum: 19 057,62,-

Det foreligger hverken tegninger eller ferdigattest i Vestvågøy kommunes arkiv, og megler kan ikke undersøkt hvorvidt disse samsvarer med eiendommens faktiske utforming, bruk eller dagens forhold. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger avvik mellom eksisterende situasjon og godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Bilutleie I Lofoten As: 60 000,- pr år.

Lofoten Oljesenter Drift As: 500 000,-

Ledig areal: Potensiell leieinntekt iflg takstmann: 150 000,-

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt «Gi bud»-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID.

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:

«Endå eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers.»

Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.

Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Kjøper fraskriver seg herved så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot Selger i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav c, avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven og som angitt i kjøpekontrakten som er vedlagt. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Eiendommen selges «AS IS», og kjøper vil frita Selger for alle forpliktelser knyttet til feil og mangler. Se under. Selger gir ingen garantier knyttett til forurensing av grunn, forhold av arkeologisk interesse, kulturvern, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper.

Due diligence

Interessent kan vurdere å legge inn bud om forbehold om «Due Diligence» (Heretter kalt DD). En DD vil gi anledning til å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Krav om DD må fremkomme i budet. En DD vil gjennomføres i en tidsbegrenset periode 21 dager fra budaksept og budet må spesifikt opplyse om hva kjøper ønsker å gjennomgå.

Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som Kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom slik DD skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt eller kjente til, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen, kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av DD-gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står Selger fritt til å stanse dialogen og gjenoppta dialogen med andre potensielle interessenter, med mindre Selger på frivillig basis aksepterer de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom DD. Kontraktsforhandlingene vil foregå parallelt med Kjøpers due diligence etter nærmere avtale.

Det vil bli benyttet kjøpekontrakt av meglerstandard med oppgjørsansvarlig. Med mindre budgiver tar spesifikke forbehold tilknyttet kontrakten vedlagt salgsoppgaven anses budet gitt på grunnlag av kontraktsvilkårene. Budgiver oppfordres til å benytte juridisk kompetanse for å vurdere kontraktens innhold.

Selger forbeholder seg retten til å justere kjøpekontrakten.

Ansvarsfraskrivelse: Megler har ikke foretatt noen verifikasjonsprosess relatert til informasjon mottatt av oppdragsgiver og det forutsettes at informasjonen er korrekt. Megler har heller ikke ansvar for vurderinger og innhold i evt. verdivurderinger, takst eller fra annen tredjeperson. Budgiver bærer alle egne kostnader i f. m. evt. due diligence og bruk av egne rådgivere. Eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til 6-10, kapittel 7 og § 8-8 fravikes i f. m. salg av næringseiendom, jf. eiendomsmeglings-loven § 1-4 tredje ledd og forskrift om eiendomsmegling § 1-2. Avgrensningen reduserer meglers ansvar og forpliktelser i denne type transaksjoner.

Etter avtale

Det foreligger hverken tegninger eller ferdigattest i Vestvågøy kommunes arkiv, og megler kan ikke undersøkt hvorvidt disse samsvarer med eiendommens faktiske utforming, bruk eller dagens forhold. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger avvik mellom eksisterende situasjon og godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon. Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.